Как избежать споров по аренде

Сервис > Статьи > Как избежать споров по аренде

 

Недостаточное правовое регулирование отношений между арендодателем и арендаторами приводит к конфликтам, которые могут перерасти в длительные судебные баталии. Минимизировать негативные последствия поможет тщательная разработка договора аренды и других документов.

Чаще всего разногласия между арендатором и арендодателем касаются порядка досрочного расторжения договора аренды, обязанности арендатора соблюдать внутренние правила торгового центра, правомерности увеличения ставок арендной платы и использования иных способов обмера помещений наряду с традиционными. Рассмотрим типичные правовые споры и попытаемся дать рекомендации по их предупреждению (разрешению) с учетом сложившейся правоприменительной практики.

Досрочное расторжение договора

Стороны по взаимному согласию вправе расторгнуть договор, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), другими законами, а также заключенным между ними договором. Арендодатель, как правило, старается использовать такие формулировки, чтобы досрочное расторжение договора или односторонний отказ арендатора от него оказались невозможными. В договоре подробно перечисляются все основания досрочного расторжения и одностороннего отказа от исполнения договора аренды. Отличие досрочного расторжения от одностороннего отказа состоит в том, что первое возможно лишь по решению суда, тогда как второе происходит по заявлению заинтересованной стороны во внесудебном порядке при наличии оснований, предусмотренных законом или договором.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. На возможность одностороннего отказа от исполнения договора указывает и Президиум Высшего арбитражного суда РФ (далее — ВАС РФ) в своем письме от 11 января 2002 г. № 66. Если одна из сторон договора аренды не исполняет свои обязательства либо очевидно, что они так и не будут исполнены в положенный срок, то другая сторона вправе приостановить исполнение своих обязательств по договору либо отказаться от них. Если обязательство выполнено не полностью, то сторона, на которой лежит встречное обязательство по договору, вправе остановить его исполнение или отказаться от в той части, которая соответствует неисполненному обязательству другой стороны.

В случае неисполнения арендатором своих обязанностей, прежде чем обратиться в суд. Арендодатель обязан направить ему письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок,  а также (о чем часто забывают арендодатели) предложение расторгнуть договор. То есть требовать в суде досрочного расторжения договора можно, лишь получив отказ другой стороны на соответствующее предложение, либо вообще не получив ответа в 30-дневный срок или в срок, указанный в предложении (договоре). Так, арендодатель подал в Арбитражный суд Москвы иск к арендатору с требованием расторгнуть договор аренды и освободить помещение. Суд в удовлетворении иска отказал, указав на то, что истцом не полностью полнены требования закона в части досудебного рядка урегулирования спора. В направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о погашении задолженности по арендной плате, а предложения расторгнуть договор аренды в случае неисполнения этой обязанности не содержалось. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного  расторжения договора  по требованию арендодателя. Важно помнить, что основания, установленные договором, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Соответствующие разъяснения содержатся в п. 25 информационного письма №  66 Президиума ВАС. При этом отмечается, что хотя ГК РФ в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения арендатором условий договора, это, тем не менее, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Досрочное расторжение договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный срок возможно, если это предусмотрено договором аренды. То есть даже предусмотренное законом в качестве основания досрочного расторжения договора условие двукратного невнесения арендной платы по истечении установленного срока платежа может быть в договоре аренды сокращено до однократного невнесения. Основаниями для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды полностью или частично могут послужить, например:

• неуплата арендатором арендной платы, страхового депозита или иного любого платежа полностью или в части вне зависимости от формального требования об уплате;
• невыполнение какого-либо из обязательств или несоблюдение какой-либо обязанности арендатора, предусмотренных договором аренды, при наличии уведомления арендодателя;
• однократное существенное нарушение условий договора аренды арендатором, если это нарушение не устранено в указанные арендодателем сроки.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Имущество должно быть возвращено в надлежащем месте, в надлежащее время, а исполнение этой обязанности должно подтверждаться документально. Для подписания такого документа (акта приема-передачи) стороны должны явиться в согласованные сроки в установленное место.

Если арендатор не выполнит эту обязанность, ему придется уплатить арендную плату за все время просрочки возврата имущества и, кроме того, возместить арендодателю убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. Отказ арендатора вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о возврате имущества (оборудования) из чужого незаконного владения. По окончании срока аренды истец не освободил помещение, чем нарушил требование ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю в том состоянии, в котором он его получил. Позже истец (арендатор) попытался вывезти свое имущество, однако ответчик (арендодатель) не давал этого сделать. В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает имущество в связи с невнесением арендной платы в полном объеме. Суд отказал истцу, указав, что удерживать вещь может любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или иных действий, связанных с этой вещью. Заметим, что в данном случае оборудование оказалось у арендодателя при отсутствии неправомерных действий с его стороны. Арендатор оставил его в помещении после истечения срока аренды, т.е. после утраты права на это помещение.

Увеличение ставок

Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться. Это касается договоров, заключенных на срок более года (ГК РФ запрещает производить такое изменение чаще 1 раза в год). ВАС РФ рекомендует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Этот порядок (механизм), оставаясь неизменным, может определять каждый очередной платеж в иной сумме, нежели предыдущий. Например, при использовании процента индексации или при установлении ставки в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы применяться, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Под существенным изменением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случаях, если

• такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает;
• законом в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества не предусмотрено иное.

Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612 ГК РФ, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Под сроком в данном случае понимается временной период (месяц, квартал, год), по истечении которого арендатор уплачивает арендную плату. Этот способ самозащиты прав представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника — получение от него арендной платы в предварительном порядке. Следует помнить, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению, и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Если попытки получить арендную плату с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством РФ, успехом не увенчаются, арендодатель может использовать крайнюю меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Внутренний распорядок деятельности ТЦ

Для четкой регламентации арендных отношений сторонам в качестве приложения к договору аренды необходимо согласовать внутренние правила работы торгового центра, соблюдение которых является залогом успешного сотрудничества арендодателя и арендатора. Указанные правила призваны:

• обеспечить благоприятную дружественную атмосферу в центре;
• создать благоприятный имидж центра;
• обеспечить наилучший сервис для посетителей центра;
• обеспечить четкий порядок взаимоотношений между всеми организациями, находящимися на территории центра;
• обеспечить наивысший уровень услуг для арендаторов;
• обеспечить максимальный уровень комфорта и безопасности для всех организаций и посетителей центра.

Контроль за выполнением внутренних правил обычно возлагается на администрацию ТЦ. В договоре аренды указывается, что правила являются его неотъемлемой частью. Разногласия между сторонами могут возникнуть в случае, когда внутренние правила в одностороннем порядке изменяются арендодателем, и это изменение не в интересах арендатора. В этом случае действует общая норма ГК РФ, в соответствии с которой измененные правила будут действовать в отношении арендатора только с его согласия. Внутренними правилами торгового центра регламентируются время осуществления коммерческой деятельности, внешний вид помещения, оформление внутренних и внешних фасадов, проведение работ по переоформлению помещения или ремонтных работ, охрана и пожарная безопасность, мероприятия по уборке помещений, правила парковки.

Обмер площадей

При согласовании условия о предмете договора аренды стороны могут применять различные способы обмера арендуемых площадей наряду с традиционно используемыми правилами государственных учреждений (бюро, служб) технического учета и технической инвентаризации. В частности, метод измерения площади помещений с использованием стандарта ВОМА (Building Owners and Managers Association — Ассоциация владельцев и управляющих зданиями).

Существующий в нашем государстве еще со времен СССР стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) с обмером помещений по внутренним стенам не удовлетворяет инвесторов, создающих проекты по западным стандартам. Советский стандарт обмера не учитывает специфику объектов коммерческой недвижимости. Измерение помещений по стандарту БТИ применительно к торговым центрам не учитывает гигантского количества нюансов, прежде всего тех дополнительных преимуществ, которые предоставляются арендатору не только в виде физических квадратных метров площади, но и инфраструктуры всего здания, его технических и пространственных решений, спецификаций и т.д. Поэтому в работе с арендаторами активно начали использоваться международные стандарты, и прежде всего метод ВОМА.

Однако правила ВОМА и любые иные правила обмера, не соответствующие стандартам обмера государственного технического учета и технической инвентаризации, необходимо в свою очередь применять с учетом требований действующего законодательства. Так, говоря о правомерности применения правил ВОМА, следует отметить, что при государственной регистрации долгосрочного договора аренды необходимо представить технический паспорт, который содержит сведения о площади объекта аренды, измеренной с использованием правил государственного технического учета и технической инвентаризации.

Расхождение данных технического паспорта и договора, по мнению регистрирующих органов, может означать несогласование сторонами предмета аренды, согласование которого в рамках гражданского законодательства обязательно. В итоге договор аренды может быть признан незаключенным. Во избежание этого стороны должны четко оговорить, что обмеры государственного технического учета и технической инвентаризации предназначены для идентификации площадей, а стандарты ВОМА используются сторонами исключительно для расчета арендной платы.

При разрешении споров, возникающих между арендатором и арендодателем, необходимо руководствоваться положениями действующего законодательства РФ. Стороны должны помнить, что неизменной основой договорных отношений является добросовестность, которая не допускает действий лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также не допускает злоупотреблений своими правами. В случае судебного процесса успех будет на стороне того, кто действует добросовестно.
Необходимо помнить, что в условиях быстро меняющегося законодательства и правоприменительной практики разработку и составление пакета документов, касающихся взаимоотношений с арендаторами, следует поручать профессиональным юристам, чтобы снизить риски возникновения впоследствии судебных и иных споров.

Елена Степанова, старший юрист компании Capital Legal Services, журнал «Молл», апрель 2006